전원주택에 한 번 살아볼까? 양도소득세 미리 체크하기

 

전원주택에 한 번 살아볼까? 양도소득세 미리 체크하기 

                      다음블로그 자료 http://blog.daum.net/goodwork

최근 서울, 수도권 위성도시, 부산 같은 대도시에서 거주하면서 도심외관에 전원주택을 여가목적으로 구입하여 주말이나 휴가기간에 전원주택에서 농사도 짓고 전원생활도 즐기는 분들이 늘고 있다. 이런 분들 중에는 경우에 따라서 대도시의 집은 전세나 월세를 주고 아예 전원주택으로 이주하여 살아가기도 한다.

하지만 전원 주택 구입시 많은 분들이 간과하는 점이 있으니 그것은 “전원주택 취득이 향후 양도소득세에 어떤 영향을 미치는지” 이다. 이번 회에서는 전원주택을 취득, 양도하는 과정에서 어떠한 세금 이슈가 있는지 살펴보기로 한다.

실무적으로 상담을 하다 보면 시골주택은 아파트와 다르니 왠지 주택으로 보지 않을 것이라고 생각하시는 분들이 의외로 많다. 하지만 전원 주택 역시 양도소득세법에서 정의하는 주택에 해당하므로 주변에서 전원주택을 구입한다고 하여 무작정 구입하지 말고 구입 전에 본인과 가족들이 보유하고 있는 주택 수 등을 감안하여 향후 양도소득세에 미칠 영향을 파악해야만 한다.

1. 주택 수에 따른 양도소득세율

 

먼저 주택 수에 따른 양도소득세의 세율에 대해 알아보자.

주택수	세율	비고
1세대 3주택이상	기본누진세율	주택으로보는 조합원입주권 포함
1세대 2주택	기본누진세율	주택으로보는 조합원입주권 포함
1세대 1주택	비과세	요건충족시 비과세 (단 고가주택의 경우 과세)

● 기본누진세율

과세표준	세율	누진공제
1,200만원 이하	6%
4,600만원 이하	15%	108만원
8,880만원 이하	24%	522만원
1.5억원 이하	35%	1,490만원
1.5억원 초과	38%	1,940만원

※ 2014년부터 최고세율 적용 과세표준구간이 3억원초과에서 1.5억 초과로 개정되었다.

※ 참고! 다주택자 양도세 중과제도의 폐지

다주택자 양도세 중과제도란 2주택자가 주택을 팔 때 발생한 양도차익의 50%, 3주택자는 60%의 세율을 부담하도록 한 제도다. 여야가 2013년 12월 30일 다주택자 양도세 중과제도 폐지에 대해 극적으로 합의함에 따라 부동산 투기가 기승을 부린던 2004년에 도입된 양도세 중과 제도가 10년 만에 폐지 되게 되었다.

그동안 집을 1채 또는 2채 보유하고 있는 많은 사람들이 전원주택을 취득하여 도심의 주택과 전원주택을 번갈아 가면서 살고자 하는 욕구를 가지고 있었으나 전원주택 취득시 양도차익의 50% ~ 60%를 양도소득세로 내야 한다는 불안함 때문에 전원주택 취득을 미뤄왔던 사람들이 많다. 이러한 이유로 이번에 다주택자 양도세 중과제도의 폐지는 전원주택 취득 욕구를 가진 사람들의 불확실성을 제거 해 줌으로 인하여 2014년에는 다중택자 양도세 중과에 대한 혜택을 전원주택 시장이 보게 될 것이라는 전망이 나오고 있다.

전원주택 뿐만 아니라 여러채의 주택을 가지고 있는 경우 양도소득세는 주택의 처분순서에 따라 세금이 바뀔 수 있음을 항시 유념해야 한다. 예를 들면 집을 2채 보유하고 있는데 보유 주택중 어떤 주택을 먼저 파느냐에 따라 양도소득세가 달라 질 수 있음을 유념해야 한다.

2. 사례

 

아래 사례를 통하여 전원주택 취득과 양도에 따른 양도소득세를 살펴보도록 하자.

Case 1
현재 김씨는 서울에 아파트 1채를 보유하고 있고 추가로 전원주택 구입하고자 한다.

a. 전원주택을 구입하고 전원주택에서 거주할 목적으로 서울 아파트를 팔고자 할 경우

서울 아파트를 3년내 처분하면 서울주택 양도세는 비과세된다. 전원주택을 취득하게 되면 일시적으로 2주택이 된다. 종전의 아파트를 취득한 날부터 1년 이상이 지난 후 전원 주택을 취득하고 그 전원 주택을 취득한 날부터 3년 이내에 종전의 주택을 양도하는 경우에는 이를 1세대 1주택으로 보아 비과세 적용을 받을 수 있다. 단 아파트의 보유기간은 2년 이상이어야 비과세 적용을 받을 수 있다. (참고 – 양도소득세절세전략)

서울 주택을 전원주택 취득일로부터 3년 이후 처분하면 양도소득세가 과세된다. 다만 전원주택 이 일정 요건을 충족하는 경우에는 3년이 지나 양도하더라도 양도소득세가 비과세된다.

농어촌 주택등 취득자에 대한 양도소득세 과세 특례 : 조세특례제한법 제99조의4)

2003년 8월 1일부터 2014년 12월 31일까지의 기간(농어촌주택취득기간) 중에 취득한 주택으로서 3년 이상 보유하고 당해 농어촌 주택 취득 전에 보유하던 일반주택을 양도하는 경우 농어촌 주택은 없는 것으로 보아 1세대1주택 비과세여부를 판단한다. (3년이 경과되지 않은 경우에도 가능하나 향후 3년 동안 보유해야 함)

① 지역기준
- 수도권을 제외한 읍면지역에 속할것.(경기도 연천군, 인천광역시 옹진군 포함)
* 수도권 : 서울특별시, 인천광역시, 경기도
- 국토해양부 장관이 지정하는 도시지역 및 토지거래허가지역에 속하지 않을것
* 도시지역 : 주거지역, 상업지역, 공업지역, 녹지지역
- 기획재정부장관이 지정한 지정지역(투기지역)에 속하지 않을것.
- 문화관광부장관이 지정한 관광진흥법 제2조의 관광단지에 속하지 않을것.

② 규모기준
- 대지 660(200평) 제곱미터이내
- 단독주택의 경우 주택면적 150 (45평)제곱미터 이내
- 공동주택의 경우 전용면적 116(35평)제곱미터 이내

③ 가액기준
- 2007.12.31이전 양도의 경우 : 취득당시 기준시가 7천만원이하이고 양도당시 기준시가 1억원이하인 경우
- 2008.1.1.이후 양도의 경우
. 2007.12.31이전 취득한 주택의 경우에는 취득당시 기준시가 7천만원이하 이고 양도당시 가액은 규제없음.
. 2008.1.1이후 취득한 경우에는 취득당시 기준시가 1.5억원이하인 경우
. 2009.1.1이후 취득한 경우에는 취득당시 기준시가 2억원이하인 경우

④ 일반주택이 행정구역상 같은 읍,면,시 또는 연접한 읍,면,시에 소재하지 않아야 함

b. 전원주택 구입 후에 전원주택을 먼저 양도하는 경우

아파트를 소유하고 있는 1세대 1주택자가 전원주택을 취득하여 보유하다가 전원주택을 아파트보다 먼저 양도하면 양도소득세가 과세된다. 이 경우에는 전원주택 양도가액에서 취득가액을 차감한 금액에 대해서 기본세율을 적용하여 양도소득세를 납부한다.

Case 2
본인 소유의 서울 주택에서 거주하는 1세대 1주택자가 아버지 사망으로 시골주택을 상속받고 향후 아버지가 물려주신 고향 주택에서 거주할 계획이 있음

피상속인으로부터 상속받은 주택과 그 밖의 주택(이하 “일반주택”이라 한다)을 국내에 각각 1개씩 소유하고 있는 1세대가 일반주택(서울 주택)을 양도하는 경우에는 국내에 1개의 주택을 소유하고 있는 것으로 보아 비과세 적용이 된다. 다만 양도하는 일반 주택이 양도 당시 1세대 1주택 비과세 요건을 충족해야 한다. (실지 양도가액이 9억원을 초과하는 고가주택은 과세)된다.

※ 참고!

1세대 1주택자의 비과세 요건

항목	요건	비고
주택수	1주택	양도일 기준으로 주택수를 판정함
보유기간요건	2년이상 보유	취득일~양도일
거주기간요건	없음	2011년 6월 3일이후 폐지
양도금액	9억원 이하	9억원 초과시 초과분에 대해서만 과세

Case 3
본인 소유의 부산 주택에서 거주하는 1세대 1주택자 도민준씨가 5년전에 전원주택 구입하여 1세대 2주택자가 되었다. 현재 전원주택을 5년 째 보유 중이나 3년 전부터 관리를 하지 못해서 폐가나 다름 없는 상태이다. 폐가나 다름없는 전원주택이지만 1세대2주택에 해당하여 6천만원 상당의 양도세를 내야 하는 상황이다. 이 경우에 도민준씨의 양도소득세를 줄일 방법은 없을까?

도민준씨의 주택 현황

	부산아파트	전원주택
양도가액 (예정금액)	6억
취득가액	3억	8천만원
양도일 (예정일)	2014.01.25
취득일	2003.08.10	2008.11.06

1세대 2주택자인 도민준씨가 부산 아파트를 매각하는 경우 양도소득세는 얼마일까?

양도가액	600,000,000
(-) 취득가액	300,000,000
(-) 필요경비		*필요경비 없는 것으로 가정
= 양도차익	300,000,000
(-) 장기보유특별공제	90,000,000	*장지보유특별공제율 : 30% (보유기간 10년이상)
= 양도소득금액	210,000,000
(-) 기본공제	2,500,000
= 과세표준	207,500,000
X 세율	38%	누진공제 1,940만원
= 산출세액	59,450,000

도민준씨는 전원주택을 포함하여 2주택을 보유하고 있으므로 3억에 취득한 부동산을 6억에 매각하면 양도차익 3억원에 대하여 기본세율을 적용한 양도소득세 59,450,000원을 납부해야 한다.

사용할 수 도 없는 5년 전에 취득한 전원주택 때문에 부산 주택을 양도하는 경우 6천만원 가량의 양도소득세를 내야 한다는 사실을 알게 된 도민준씨는 전원 주택을 취득한 사실을 땅을 치고 후회하고 있다. 과연 도민준씨에게 양도소득세를 줄일 방법은 없는 것일까?

방법은 있다. 폐가를 멸실 시킨 후 멸실 등기를 통해 등기부등본, 건축물관리대장 등 공부를 정리하는 것이다.

양도세는 실질내용에 따라 과세하므로 2주택중에 1주택(전원주택)이 폐가상태에 있어 주택으로서의 기능을 하지 못한다면 1세대 1주택 비과세 적용을 받을 수 있다. 하지만 부산 주택 양도 당시에 전원주택이 폐가 상태였다는 것을 입증할 만한 객관적인 자료가 있어야 한다. 하지만 전원 주택이 폐가라는 사실을 인정 받는 것은 쉽지 않다.

따라서 전원 주택을 새로 보수할 예정이 아니라면 전원주택을 멸실시킨 후 건축물관리대장 등 공부를 깨끗이 정리하고 부산 주택을 파는 것이 좋다. 멸실 후 공부를 정리하면 부산 주택을 양도하더라도 아무런 문제없이 1세대1주택 비과세 적용을 받을 수 있기 때문이다.

3. 결론

 

전원주택도 양도소득세법에 열거된 엄연한 주택이므로 전원주택을 취득하고자 하는 분들은 본인과 배우자 1세대의 주택수와 향후 주택을 어떻게 보유할 것인지 미리 충분한 고민을 하고 주택을 취득해야 한다. 또한 보유중에도 주택을 양도하고자 하는 경우에는 주택을 파는 순서에 따라 양도소득세가 크게 달라질 수 있음을 염두에 두고 처분해야 할 것이다.