[중앙일보] 다니던 직장을 그만두고 고깃집을 연 `안대박`씨. 대박을 꿈꾸고 야심 차게 사업을 시작했지만 식당 운영은 안씨의 생각만큼 녹록하지 않았습니다. 결국 상가 계약 기간인 1년을 다 채우지 못하고 식당을 접어야 하는 상황에 놓였습니다.
안씨는 상가 건물 주인 `나부자`씨에게 사정을 얘기하고 가게에서 나가고 싶다는 의사를 밝혔습니다. 하지만 주인 나씨는 계약기간이 끝나지 않았으니 다음 임차인을 구해놓고 나가라고 요구합니다. 상가 임대료도 100만원에 120만원으로 올려 내놓으라고 합니다.
계약기간이 아직 5개월이나 남은 안씨는 의아했습니다. ‘계약기간도 남아있는데 현재 조건대로 물건을 내놔야 하는 것 아닌가’ 하고 말입니다. 하지만 상가주인의 뜻이 워낙 확고해 월세 120만원에 물건을 내놨습니다.
월세가 너무 비싼 탓인지 시간이 지나도 새로운 임차인은 구해지지 않았습니다. 세 달이 지나도록 가게를 보러 오는 사람조차 없었고 안씨는 애꿎은 월세를 세달 치나 더 내야 했습니다.
안씨의 사례처럼 건물주의 무리한 월세 인상으로 새로운 임차인을 구하지 못하는 경우, 상가건물임대차보호법(이하 상임법)을 적용해 임대인에게 책임을 물을 수 있을까요?
안대박씨의 사례를 자세히 살펴보겠습니다.
안씨는 보증금 3000만원에 월 임대료 100만원에 계약기간은 1년으로 건물주 나부자씨와 상가 임대차 계약을 했습니다.
상임법 보호받으려면 환산 보증금 범위 해당해야
먼저 상임법의 보호를 받으려면 법이 정하는 보증금 범위 안에 해당해야 합니다. 서울에서 식당을 운영한 안씨는 환산보증금이 4억 이하여야 합니다.
환산보증금은 (보증금+(월세 X 100))으로 계산합니다. 안씨는 (3000만(100만원 X 100))으로 계산해 1억3000만원입니다. 서울 기준 환산보증금 4억 이하이기 때문에 상임법의 보호를 받을 수 있습니다.
상가 임대료 인상 한도에 대해 상임법은 아래와 같이 규정하고 있습니다.
위 조항만 보면 건물주 나부자씨가 상임법을 위반한 것으로 오해할 수 있습니다. 임대료 인상 폭도 20%나 되고 계약기간 1년도 아직 지나지 않은 상태이기 때문이다.
하지만 위 조항은 안씨가 계속 이 가게를 운영할 경우에 해당되는 것이고 새로운 임차인에게는 적용되지 않습니다.
상임법 상 임대료 인상 한도는 계약 갱신 때만 적용
판례에서도 임대료 인상한도 규정은 계약기간 중 기존 임차인에게 임대료를 인상할 때에 한하여 적용되고, 임대차계약이 종료된 후 재계약을 하는 경우에는 적용되지 않는다고 판시하고 있습니다. (대법원 2002. 6. 28 선고 2002다23482 판결)
따라서 상임법을 통해 나부자씨에게 책임을 물을 수는 없습니다.
새 임차인 확보 위한 임대인 협조 필요해
다만 임대인이 요구한 월세나 일반적인 시세보다 터무니 없이 높아 새 임차인을 구하지 못하고, 그로 인해 안씨에게 금전적인 손해가 발생했다면 민법상의 책임을 물을 수는 있을 것입니다.
상임법 상 임대인의 책임이 없더라도 다음 세입자를 구할 수 있도록 협조하는 것은 집주인의 의무이기도 합니다. 위 사례의 경우, 현 임차인의 손해를 나몰라라 하기보다 새로우 임차인을 구하기 위한 임대인의 적극적인 노력이 필요해 보입니다.
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