양도소득세 확정신고 문답자료(Q/A)

붙임2

양도소득세 확정신고 문답자료(Q/A)

 

금년 5월중에 양도소득세 확정신고․납부를 해야 하는 사람은 누구입니까? 양도소득세 확정신고․납부는 어떻게 하는 것입니까? 양도소득세 과세대상 자산은 어떤 것이 있습니까? 양도소득세가 과세되는 주식은 어떤 것이 있으며, 주식 등 양도에 대한 확정신고․납부는 어떻게 합니까? 양도소득세 확정신고․납부를 하여야 할 자가 확정신고 기한까지 신고․납부를 하지 않는 경우에는 가산세가 어떻게 부과됩니까? 양도소득세와 관련된 농어촌특별세는 어떤 경우에 신고․납부해야 합니까? 양도소득세를 확정신고․납부하는 때에 소득할 주민세도 함께 신고․납부하여야 합니까? 양도소득세 확정신고서를 스스로 작성하기 어려운 사람은 신고서 등을 어떻게 작성해야 합니까?

 

부동산․주식 등 양도소득세과세대상자산을 팔고 양도차손이 생긴 때와 여러 자산을 양도하여 각 자산별로 양도차익과 차손이 발생하는 때에는 어떻게 신고해야 합니까? 납부할 양도소득세액을 나누어 낼 수 있습니까? 토지 등이 공익사업을 위하여 수용되는 때에도 양도소득세를 내야 합니까? 실지거래가액으로 양도소득세를 신고․납부하려고 하는데 취득당시 실지거래가액이 확인되지 않는 경우는 어떻게 신고하여야 합니까? 양도소득세가 과세되는 고가주택이란 어떠한 주택을 말하는 것인지, 1세대 1주택 비과세요건을 모두 갖춘 경우에도 과세되는 것입니까? 8년이상 자경농지에 대한 양도소득세액을 감면받으려면? 양도소득세가 비과세되는 경우는? 1세대가 보유한 주택 2채(중복보유기간 1년초과)중 1채가 재건축사업 시행으로 2006년이후 관리처분계획인가를 받아 조합원입주권으로 전환된 경우 다른 주택 및 조합원입주권을 양도할 경우 양도소득세 과세문제는?

1세대 1주택자의 주택이 조합원입주권으로 전환됨에 따라 대체주택을 취득하여 거주하다가 재건축주택 완공 후 대체주택을 양도하는 경우에는 양도소득세가 어떻게 과세되나요? 양도소득세가 중과세(60%세율)되는 비사업용 토지를 어떻게 판단하나요? 토지를 사업에 사용하지 못하는 부득이한 사유가 있는 경우에는 비사업용토지에서 제외할 수 있나요? 2007년 중에 부동산 등을 양도하고 양도가액 또는 취득가액 전부 또는 일부를 사실과 다르게 신고한 경우에 진실된 실지거래가액으로 이번 5월중에 수정신고․납부를 할 수 있습니까? 공익사업용으로 협의양도․수용된 경우 양도소득세에 대한 특례에서 달라진 것이 있습니까? 세금포인트가 무엇이며, 어떤 혜택이 있습니까?

 

 

 

 

 

1	금년 5월중에 양도소득세 확정신고․납부를 해야 하는
사람은 누구입니까?

 

○2007. 1. 1～12. 31 기간 중에 부동산(토지․건물), 대주주가 양도하는 상장․코스닥주식, 비상장주식, 골프회원권, 아파트분양권 등을 양도한 사람은

- 금년 5월 1일부터 6월 2일 기간 중에 양도자의 주소지를 관할하는 세무관서에 양도소득세 확정신고․납부를 해야 합니다.

 

○다만, 아래의 경우에 해당되면 이번에 확정신고를 할 필요가 없습니다.

- 1세대 1주택 등 양도세 비과세대상 자산을 양도한 경우

-부동산 등 자산을 양도한 날이 속하는 달의 말일(주식은 분기 말일)부터 2월 이내에 양도세 예정신고를 한 경우

-부동산, 주식 등 자산을 양도한 것에 대하여 세무서로부터 이미 결정통지나 납세고지서를 받은 경우 등

* 당해연도에 누진세율 적용대상 자산에 대한 예정신고를 2회이상 한 자가 합산하여 신고하지 아니하여 산출세액에 변동이 있는 경우에는 확정신고를 하여야 함

 

 

 

 

 

 

 

2	양도소득세 확정신고․납부는 어떻게 하는 것입니까?

 

○ 이번에 확정신고․납부를 해야 할 납세자는

-「양도소득과세표준신고및자진납부계산서」를스스로 작성하여 증빙서류와 함께 양도자의 주소지 관할세무서에 우편으로 발송하거나 관할세무서 민원봉사실에 직접 제출하고

-자진납부서에 납부하여야 할 세금 액수 등을 정확히 기재하여 가까운 은행이나, 농협, 우체국 등에 직접 납부하거나 국세전자납부제도를 이용하여 납부하여야 합니다.

 

※ 국세전자납부 란?   ◦세금을 은행의 예금잔고나 신용카드사의 대출(카드론)을 이용하여 가정이나 사무실에서 세금을 납부하는 방법 ◦인터넷뱅킹․폰뱅킹을 이용하여 계좌이체방식으로 납부하거나 은행창구에서 ATM을 이용하여 납부 ◦은행잔고가 충분하지 않으면 카드사에 개설된 인터넷이나 전화에 접속하여 대출을 받아 납부할 수 있음

○또한,「양도소득과세표준신고및자진납부계산서」에는 신고금액에 증빙이 되는 아래 서류를 첨부해야 합니다.

-취득․양도시의 매매계약서 사본(이 경우 계약서 사본에는 양수자의 인감증명에 사용하는 인장을 날인), 취득세․등록세 납부영수증 사본, 자본적지출․양도비 등 지출증빙

-양도소득세 감면에 해당하는 경우에는 감면신청서 및 관련증빙 등

 

○위 증빙서류는 양도자산 종류, 신고방법에 따라 달라지므로 보다 자세한 사항은 국세청 국세종합상담센터(전화 1588-0060) 및 관할세무서 “신고안내 담당자”에게 문의하면 친절하게 안내해 드립니다.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

3	양도소득세 과세대상 자산은 어떤 것이 있습니까?

 

○양도소득세 과세대상자산은 부동산, 부동산에 관한 권리, 주식․출자지분, 기타자산으로 아래와 같이 구분됩니다.

< 양도소득세 과세대상 자산 >

① 부동산 : 토지, 건물

② 부동산에 관한 권리

- 부동산을 취득할 수 있는 권리: 아파트 분양권, 조합원 입주권 등

- 지상권, 전세권, 등기된 부동산 임차권

③주식․출자지분(신주인수권 포함, 이하‘주식 등’이라 함)

-주권상장법인․코스닥상장법인의 대주주가 양도하는 주식등

※다만, 주권상장법인․코스닥상장법인의 소액주주라도 소유한 주식 등을 유가증권시장(증권선물거래소) 또는 코스닥시장을 통하지 아니하고 양도하는 경우에는 모두 과세대상임

- 비상장 주식 등

∙비상장법인의 주식 등을 양도하는 경우에는 대주주․소액주주의 구분없이 모두 양도세가 과세됨

∙다만, ’05.7.13.이후 제3시장(프리보드)을 통해 거래되는 벤처기업의 주식 등을 소액주주가 양도하는 경우에는 과세대상이 아님

④ 기타자산

- 골프회원권, 콘도회원권 등 특정시설물 이용권

- 영업권(토지․건물 등 사업용고정자산과 함께 양도한 경우)

- 특정주식 등

∙자산총액 중 부동산 등의 비율이 50%이상인 법인의 주식등을 50%이상 소유하는 주주등이 그 법인주식등 총액의 50%이상을 양도하는 경우

- 부동산과다보유 법인의 주식 등

∙골프장,스키장,휴양콘도미니엄,전문휴양시설업을경영하거나 분양․임대하는 법인의 자산총액 중 부동산가액의 비율이 80%이상일 때 당해법인의 주식 등을 양도하는 경우

4	양도소득세가 과세되는 주식은 어떤 것이 있으며,
주식 등 양도에 대한 확정신고․납부는 어떻게 합니까?

 

□ 주식은 상장․코스닥주식과 기타 비상장주식으로 구분하여 양도소득세 과세범위를 달리하고 있습니다.

 

○ 상장주식․코스닥주식 또는 출자지분

-주권상장․코스닥상장법인의 대주주가 소유한 주식을 양도하거나 소액주주가 유가증권시장(증권선물거래소)이나 코스닥시장을 통하지 아니하고 양도하는 경우에는 단 1주만 양도하여도 양도소득세가 과세됩니다.

※ 상장주식의 범위

증권거래법 제2조 제12항의 규정에 의한 유가증권시장에 상장된 주권을 발행한 법인의 주식 또는 출자지분(신주인수권 포함)

※ 코스닥주식의 범위

증권거래법 제2조 제14항의 규정에 의한 코스닥시장에 상장된 주권을 발행한 법인의 주식 또는 출자지분(신주인수권 포함)

 

○ 기타 비상장주식 또는 출자지분

-비상장법인의 주식 등을 양도하는 경우에는 대주주, 소액주주의 구분없이 모두 양도소득세가 과세됩니다.

-다만, ’05.7.13. 이후 제3시장(프리보드)을 통해 거래되는 벤처기업(벤처기업 육성에 관한 특별조치법에 의한 벤처기업)의 주식 등을 소액주주가 양도하는 경우에는 양도세가 과세되지 않습니다.

 

 

 

□ 대주주가 양도하는 주식은 양도소득세 과세여부 및 양도소득세 세율 적용에서 다른 주식과는 차이가 있는 바, 대주주의 요건은 다음과 같습니다.

	대주주 요건
○양도일이 속하는 사업연도의 직전사업년도 종료일 현재 당해 법인의 주식 등의 합계액의 100분의 3(코스닥상장법인의 주식 등 및 프리보드의 벤처기업 주식 등의 경우에는 100분의 5) 이상을 소유한 경우의 당해 주주 1인 및 기타주주 (국세기본법시행령 제20조의 규정에 의한 친족 기타 특수관계에 있는 자) ※ 단, 직전사업연도 종료일 현재에는 100분의3(100분의5)에 미달하였으나 그 후 주식 등을 취득함으로써 100분의3(100분의5) 이상을 소유하게 되는 때에는 그 취득일부터 사업연도말까지는 대주주에 해당됨 ○주식 등의 양도일이 속하는 사업연도의 직전 사업연도종료일 현재 주주 1인 및 기타주주가 소유하고 있는 주식 등의 시가총액이 100억원(코스닥상장법인의 주식 등 및 프리보드의 벤처기업 주식 등의 경우에는 50억원) 이상인 경우의 당해 주주 1인 및 기타주주

 

※ 국세기본법시행령 제20조〔친족 기타 특수관계인의 범위〕

① 6촌 이내의 부계혈족과 4촌 이내의 부계혈족의 처

② 3촌 이내의 부계혈족의 남편 및 자녀

③ 3촌 이내의 모계혈족과 그 배우자 및 자녀

④ 처의 2촌 이내의 부계혈족 및 그 배우자

⑤ 배우자(사실상 혼인관계에 있는 자를 포함)

⑥ 입양자의 생가의 직계존속

⑦ 출양자 및 그 배우자와 출양자의 양가의 직계비속

⑧ 혼인 외의 출생자의 생모

⑨ 사용인 기타 고용관계에 있는 자

⑩ 주주 또는 유한책임사원의 금전 기타의 재산에 의하여 생계를 유지하는 자와 생계를 함께하는 자

⑪～⑬ (생 략)

 

□ 주식양도에 대한 양도소득세 신고서 작성

 

○ 주식 등에 대한 양도차익은 양도가액 및 취득가액 등을 실지거래가액으로 계산하여 신고하여야 합니다.

 

○주식양도자는 ｢양도소득과세표준신고 및 자진납부계산서｣와 ｢주식양도소득금액 계산명세서｣를 작성하고

-대주주가 양도하는 주식은「주식거래 내역서」를

- 주식소유비율이 직전사업연도종료일 현재는 3%(코스닥상장법인 및 프리보드의 벤처기업 주식은 5%)에 미달하였으나, 그 후 주식을 추가로 취득함으로써 연도중에 3%(5%) 이상을 소유하게 된 때에는 ｢대주주 등 신고서｣를 추가로 작성하여

- 매매계약서 등 관련 증빙서류를 첨부하여 우편으로 신고하거나 주소지 관할세무서에 직접 방문․제출할 수 있습니다.

 

 

 

 

 

5	양도소득세 확정신고․납부를 하여야 할 자가 확정신고기한
까지 신고․납부를 하지 않는 경우에는 가산세가 어떻게 부과됩니까?

 

○양도소득세 확정신고․납부를 하여야 할 자가 확정신고․납부를 하지 않는 경우 다음과 같이 무거운 가산세를 추가로 부담하게 됩니다.

- 신고불성실 가산세

▪대상자 : 양도소득세 확정신고기한까지 신고하여야 할 소득금액을 신고하지 않거나 미달하게 신고한 자

▪가산세 계산산식

= 산출세액×	무․과소신고소득금액	×	20(40), 10(40)
	과세표준		100

* 일반 무신고 : 20%, 부당 무신고(허위계약서 작성 등) : 40%, 일반 과소신고 : 10%, 부당 과소신고(허위계약서 작성 등) : 40%

- 납부불성실 가산세

▪대상자 : 양도소득세 확정신고기한까지 납부하여야 할 세액을 납부하지 않거나 미달하게 납부한 경우

▪가산세 계산산식

= 무(미달)납부세액 ×	기간*×	3
		10,000

* 납부기한의 다음날부터 자진납부일(또는 고지일)까지의 기간

6	양도소득세와 관련된 농어촌특별세는 어떤 경우에 신고․납부
해야 합니까?

 

○양도소득세를 조세특례제한법에 의해 감면 등을 받은 경우에는 감면받은 세액의 20%를 농어촌특별세로 신고․납부해야 합니다.

 

○다만, 아래에 해당하는 경우에는 양도소득세 감면세액이 발생하여도 농어촌특별세가 과세되지 않습니다.

-8년이상 농지소재지에 거주하면서 직접 경작한 농지를 양도하여 양도소득세가 감면된 경우

-조세특례제한법 제77조의 규정에 의해 공공용지 등으로 수용되는 농지로서 양도일 현재 자경농지인 경우 (8년 미만 자경하더라도 농어촌특별세가 비과세됨)

-조세특례제한법 제14조의 규정에 의해 중소기업창업 투자회사 등에 주식을 출자하는 경우 등

 

 

 

 

 

 

 

 

 

7	양도소득세를 확정신고․납부하는 때에 소득할 주민세도
함께 신고․납부하여야 합니까?

 

○소득할 주민세는 양도소득세 납부할 세액의 10%가 과세되므로 양도소득세 신고와 함께 신고․납부하여야 합니다.

 

○또한 주민세는 분납제도가 없으므로 확정신고기한까지 주민세 전액을 납부해야 합니다.

8	양도소득세 확정신고서를 스스로 작성하기 어려운 사람은
신고서 등을 어떻게 작성해야 합니까 ?

 

○양도소득세는 매년 신고하는 사업소득과는 달리 일시적인 세금이므로 납세자가 양도소득세 신고서를 스스로 작성하기에는 어려운 점이 많습니다.

 

○부동산․주식․골프회원권등을 양도하고 실거래가로 신고하고자 할 때는 국세청에서 제공 하고 있는「양도소득세 자동세액계산 프로그램」(hometax.go.kr)을 활용하거나 세무대리인등의 도움을 받아 신고서를 작성․제출해야 합니다.

 

○국세청에서 제공하는 홈택스서비스(HTS)를 이용하기 위해서는 홈택스서비스에 가입하여야 하며, 가입시 공인인증서가 필요합니다. 공인인증서가 없는 경우 관할세무서에서 사용자번호(ID)와 비밀번호를 지정받아 사용해야 합니다.

 

< 준비물 >

 

- 본인신청시 : 인터넷국세서비스 신규/변경 이용신청서(세무서 비치), 신분증, 도장

 

- 대리인신청시 : 인터넷국세서비스 신규/변경 이용신청서(세무서 비치), 위임장, 위임자의 인감증명서와 인감도장, 대리인의 신분증과 도장

 

○다만, 확정신고 안내문을 받으신 경우 또는 공인인증서를 가지고 계신 경우 세무서 방문없이 안내문에 기재된 홈택스가입용 PIN번호(기존 공인인증서)를 이용하여 홈택스서비스에 가입하면 홈택스서비스를 편리하게 이용할 수 있습니다.

9	부동산․주식 등 양도소득세과세대상자산을 팔고 양도차손이
생긴 때와 여러 자산을 양도하여 각 자산별로 양도차익과 차손이 발생하는 때에는 어떻게 신고해야 합니까?

 

○부동산 등을 양도하고 손실을 보게된 경우에도 반드시 양도소득세 확정신고를 하여야 합니다.

 

○그리고 당해 연도에 자산을 수차에 걸쳐 양도하는 경우로서 각각 양도차익과 양도차손이 발생하는 때에는 부동산등은 부동산등 대로, 주식 등은 주식 등 대로 세율이 같은 것끼리 먼저 通算하고 그래도 결손금이 남는 경우는 다른 세율의 소득에서 通算합니다. 그러나 부동산 등과 주식등간에는 서로 통산하지 않습니다.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

10	납부할 양도소득세액을 나누어 낼 수 있습니까 ?

 

○ 납부해야 할 양도소득세액이 1천만원을 초과하는 경우에는 납부기한 경과후 45일 이내 (이번 확정신고․납부의 경우에는 7월 17일까지)에 아래와 같이 분할하여 납부할 수 있습니다.

- 납부할 세액이 1천만원 초과～2천만원 이하인 경우 1천만원 이상은 확정신고기한(6.2일)까지 납부하고, 나머지는 7월 17일까지 납부할 수 있습니다.

-납부할세액이2천만원을 초과하는 경우 납부할 세액의 50% 이상의 금액을 확정신고기한(6.2일)까지 납부하고, 나머지는 7월 17일까지 납부할 수 있습니다.

 

○분납을 원하는 경우에는「양도소득과세표준신고 및 자진납부계산서」에 나누어 낼 세액을 기재하여 신고기한(6. 2일)까지 주소지 관할세무서에 신청하여야 합니다.

※ 주민세는 분납제도가 없으므로 확정신고기한까지 주민세 전액을 납부해야 함

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

11	토지 등이 공익사업을 위하여 수용되는 때에도 양도소득세를
내야 합니까?

 

○수용(협의매수 포함)은 공익사업을 목적으로 사유재산을 국가기관 등이 취득하는 것을 말합니다. 이 경우 양도자는 사업시행자로부터 수용등에 따른 손실보상을 받게되는 것이며 이는 양도소득세가 과세되는 유상양도(매매)에 해당합니다.

 

○따라서, 공익사업용 토지 등으로 수용되는 경우에는 반드시 양도소득세 확정신고․납부를 하여야 합니다.

그리고 공익사업용 토지로 수용되는 경우 양도소득세의 10%(채권보상은 15%, 만기보상채권은 20%)에 상당하는 세액을 감면하는 등 조세특례제한법에 감면규정을 두고 있습니다.

 

○공익사업용 토지 등의 수용에 따른 세액감면의 신청은

-협의매수의 경우 시행자가 양도자의 납세지 관할 세무서장에게 신청하면 되고

-수용의 경우에는 양도자가 납세지 관할세무서장에게 신청하면 됩니다.

12	실지거래가액으로 양도소득세를 신고 ․ 납부하려고 하는데
취득당시 실지거래가액이 확인되지 않는 경우는 어떻게 신고하여야 합니까 ?

 

○2007. 1. 1. 이후 부터는 모든 자산에 대해 실지거래가액에 의하여 양도차익을 계산하여야 합니다.

 

○다만, 자산의 취득당시 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 납세자나 정부에서는 취득당시 매매사례가액, 감정가액, 환산가액을 순차적으로 적용하여 취득가액을 산정할 수 있습니다.

 

○그러나 납세자가 취득당시 실지거래가액이 확인되지 않는다는 이유로 취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산가액을 적용하여 신고한다 하더라도, 정부에서 별도로 조사확인하여 실지거래가액이 밝혀지면 그 확인된 실지거래가액으로 취득가액을 계산할 수 있습니다.

 

○환산가액이란 양도당시 실지거래가액 등의 가액에 취득 및 양도당시 기준시가의 비율을 곱하여 계산한 환산된 취득가액을 말합니다.

13	양도소득세가 과세되는 고가주택이란 어떠한 주택을 말하는
것인지, 1세대 1주택 비과세요건을 모두 갖춘 경우에도 과세되는 것입니까 ?

 

○소득세법상 주택(그 부수토지 포함)의 실지양도가액이 6억원을 초과하는 경우 양도일 현재 비과세요건을 갖춘 1세대 1주택에 해당하더라도 양도가액 중 6억원을 초과하는 부분의 양도차익에 대하여는 양도소득세가 과세됩니다.

 

 

○ 고가주택의 기준을 연도별로 요약하면 아래와 같습니다.

< 고가주택 기준 >

종류	<고급주택> 2002.1.1～9.30 양도분	<고급주택> 2002.10.1～12.31양도분	<고가주택> 2003.1.1이후 양도분
단독주택	① 실지양도가액이 6억원을 초과하면서 주택의 기준시가가 4천만원 이상이고 건물연면적이 80평 이상인 단독주택		- 주택 및 그 부수토지의 실지양도가액의 합계액이 6억원을 초과하는 주택 (면적・시설기준 삭제)
	② 실지양도가액이 6억원을 초과하면서 주택의 기준시가가 4천만원 이상이고 부수토지면적이 150평 이상인 단독주택
공동주택	실지양도가액이 6억원을 초과하고 전용면적 50평 이상인 공동주택	실지양도가액이 6억원을 초과하고 전용면적 45평이상인 공동주택
시설기준	엘리베이터, 에스컬레이터 또는 20평 이상의 수영장 중 1개 이상의 시설이 설치된 주택

 

14	8년이상 자경농지에 대한 양도소득세액을 감면받으려면?

 

○양도소득세 감면을 받고자 하는 자는 양도소득과세표준 확정신고서와 함께 세액감면신청서에 감면요건을 증명 하는 서류를 첨부하여 관할세무서에 신고하여야 합니다.

 

○특히, 농지소재지에 거주하면서 8년 이상 자기가 경작한 농지를 양도한 경우에는 양도소득세액의 100%(5년간 1억원 한도)를 감면해 주고 있습니다.

 

※ 8년이상 자경농지에 대한 감면신청시의 증빙 예시 등기부등본, 주민등록초본(주소지변동상황 확인), 농지원부등본, 기타 자경을 입증할 수 있는 서류 등

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

15	양도소득세가 비과세되는 경우는 ?

 

○소득세법상 양도소득세가 비과세되는 경우는 다음과 같습니다.

 

○ 1세대 1주택의 양도

- 국내에 1주택을 보유하는 경우로서 주택의 보유기간이 3년 이상(서울, 과천, 5대신도시내 주택은 2년 거주 포함)인 주택을 양도하는 경우에는 양도소득세가 비과세됩니다.(단, 고가주택과 미등기양도자산은 제외)

 

○ 농지의 교환 또는 분합으로 인하여 발생하는 소득

 

○ 법원의 파산선고에 의한 처분으로 인하여 발생하는 양도소득

<1세대 1주택 양도소득세 비과세요건 개정내용>

구 분		양도시기별 1세대 1주택 비과세요건
		’03. 9. 30 이전 양도	’03. 10. 1～ ’03.12.31 양도	’04. 1. 1～ ’04.12.31 양도	’05. 1. 1 이후 양도
서울․과천․5대 신도시 지역	일반적인 경우	3년이상 보유	3년이상 보유＋ 1년이상 거주	3년이상 보유+2년이상 거주
	'99년중 계약으로 취득한 주택	1년이상 보유	1년이상 보유＋1년이상 거주		3년이상 보유＋2년이상 거주
기타 지역	일반적인 경우	3년이상 보유
	'99년중 계약으로 취득한 주택	1년이상 보유			3년이상 보유

 

16	1세대가 보유한 주택 2채(중복보유기간 1년초과)중 1채가
재건축사업 시행으로 2006년이후 관리처분계획인가를 받아 조합원입주권으로 전환된 경우 다른 주택 및 조합원입주권을 양도할 경우 양도소득세 과세문제는 ?

 

○’06년부터 1세대가 보유한 주택 2채 중 1채가 재건축 사업 시행으로 조합원입주권으로 전환되어 1주택과 1조합원입주권 상태에서 주택을 양도하는 경우 양도소득세가 과세됩니다.

※2007.1.1이후 양도분부터 50%의 세율을 적용하고, 장기보유 특별공제가 배제됨

 

○1주택과 1조합원입주권 상태에서 조합원입주권을 양도하는 경우 양도소득세가 과세됩니다.

-｢부동산을 취득할 수 있는 권리｣의 양도로 보아 실거래가로 과세되고, 보유기간이 2년 이상인 경우 일반세율(9～36%)이 적용되며,

-장기보유특별공제는 관리처분계획 인가일 이전 주택 으로서의 보유기간에 대하여만 인정됩니다.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

17	1세대 1주택자의 주택이 조합원입주권으로 전환됨에 따라
대체주택을 취득하여 거주하다가 재건축주택 완공 후 대체주택을 양도하는 경우에는 양도소득세가 어떻게 과세되나요 ?

 

○1세대 1주택자가 당해 주택의 재건축사업 시행기간 중에 다른 주택을 취득하여 거주하다가 이를 양도하는 때에는 아래의 요건을 모두 충족하는 경우에 양도소득세가 비과세됩니다.

<양도소득세 비과세 요건>

①재건축사업 사업시행인가일 이후 대체주택을 취득하여 1년 이상 거주할 것

②재건축주택이 완공되기 전 또는 완공된 후 1년 이내에 대체주택을 양도할 것

③재건축주택이 완공된 후 1년 이내에 재건축주택으로 세대전원이 이사하여 1년 이상 거주할 것

※ 다만, 취학, 근무상 형편, 질병의 요양 등으로 세대원 일부가 이사하지 않더라도 가능

18	양도소득세가 중과세(60%세율)되는 비사업용 토지를
어떻게 판단하나요 ?

 

○양도소득세는 토지와 건물 등의 양도시점에 보유기간 중에 발생한 양도차익에 대하여 과세하므로

-세법에서는 비사업용토지 판정시 양도시점 직전의 일정기간 동안 토지 본래의 용도로 사용하였는지 등에 의해 비사업용토지 여부를 판정하도록 규정하고 있습니다.

 

○이에 따라, 토지가 다음 요건중 하나를 충족하는 경우 사업용 토지에 해당됩니다.

① 양도일 직전 3년중 2년 이상을 직접 사업에 사용한 경우

② 양도일 직전 5년중 3년 이상을 직접 사업에 사용한 경우

③ 보유기간 중 80/100 이상을 직접 사업에 사용한 경우

 

○만일, 토지가 위의 요건 중 하나라도 충족하지 못하는 경우 비사업용 토지에 해당되어

- ’06년부터 양도소득세가 실거래가로 과세되었고

- ’07년부터 양도소득세가 60%의 세율로 과세되고 장기보유특별공제가 배제됩니다.

 

 

 

 

 

19	토지를 사업에 사용하지 못하는 부득이한 사유가 있는
경우에는 비사업용토지에서 제외할 수 있나요 ?

 

○다음의 토지는 부득이한 사유로 보아 비사업용토지에서 제외됩니다.

①2006년 12월 31일 이전에 상속받은 농지․임야 및 목장용지로서 2009년 12월 31일까지 양도하는 토지

②2006년 12월 31일 이전에 20년 이상을 소유한 농지․임야 및 목장용지로서 2009년 12월 31일까지 양도하는 토지

③｢공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」및 그 밖의 법률에 따라 협의매수 또는 수용되는 토지로서 사업인정고시일이 2006년 12월 31일 이전인 토지

④2005년 12월 31일 이전에 취득한 종중 소유의 농지

⑤상속에 의하여 취득한 농지로서 그 상속개시일부터 5년 이내에 양도하는 토지

⑥공장의 가동에 따른 소음․분진․악취 등으로 인하여 생활환경의 오염피해가 발생되는 지역 안의 토지로서 당해 토지소유자의 요구에 따라 취득한 공장용부속토지의 인접토지

⑦8년 이상 농업경영을 하던 자가 이농하는 경우 이농당시 소유하고 있던 농지로서 2009년 12월 31까지 양도하는 토지

20	2007년 중에 부동산 등을 양도하고 양도가액 또는 취득가액
전부 또는 일부를 사실과 다르게 신고한 경우에 진실된 실지거래가액으로 이번 5월중에 수정신고․납부를 할 수 있습니까?

 

○ 2007년 중에 부동산․분양권 등을 양도한 사람중에서 예정신고시 양도․취득가액을 사실대로 신고하지 않은 사람은 이번 양도소득세 확정신고기간(5.1～6.2)에 진실된 실지거래 가액대로 양도소득세를 수정신고․납부할 수 있습니다.

 

○이번 확정신고기한 내에 성실하게 수정신고를 하는 경우에는 세법에서 정한 신고불성실가산세(과소신고세액의 10%, 단 허위계약서 작성 등의 경우 40%)와 납부불성실가산세(1일 1만분의 3, 연10.95%)를 부담하지 않게 되고 세무조사대상 선정에서 제외되는등 혜택이 따르게 됩니다.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

21	공익사업용으로 협의양도․수용된 경우 양도소득세에 대한
특례에서 달라진 것이 있습니까?

 

○수용보상자금의 부동산 시장 유입에 따른 영향을 최소화 하기 위해 ｢보상채권 만기보유에 따른 감면율 확대(15%→20%)｣ 및 ｢대토보상에 따른 과세이연제도｣가 소급 입법 (2007.12.31 개정)되었습니다.

 

○달라진 내용을 보면 먼저 보상채권 만기보유자 감면확대가 ’07. 7. 6. 이후 양도분부터 적용됩니다.

- 이 경우 채권 만기보유 특약을 체결한 자가 종전규정에 의해 양도세의 15%를 감면받고 예정신고․납부한 경우에 금번 확정신고시 경정청구를 하게되면 양도세의 5%만큼 환급이 발생합니다.

 

○또 하나 달라진 내용은 대토보상자 과세이연 도입되어 ’07.10.17. 이후 양도분부터 적용됩니다.

- 이 경우 종전규정에 의해 양도세를 예정신고․납부하고 확정신고기간 중 과세이연 신청한 경우 대토로 보상받은 비율 해당분 만큼 환급이 발생합니다.

 

○금번 확정신고시 이에 해당하는 납세자에게는 신고시 불편이 없도록 별도로 안내하고 환급신청에 대하여는 조속히 검토 후 환급하도록 하겠습니다.

22	세금포인트가 무엇이며, 어떤 혜택이 있습니까 ?

 

○ 세금포인트란 납세자의 소득세 납부액에 일정한 포인트를 부여하고 포인트별로 적절한 인센티브를 제공하는 제도를 말합니다.

항공회사, 백화점 등이 고객관리 및 매출신장을 목적으로 이용규모에 따라 혜택을 주는 마일리지제도와 유사한 제도라고 할 수 있습니다.

 

○ 세금포인트 누적액이 100점 이상이 되면 일시적 자금경색으로 납기연장 신청시 납세담보를 면제 받을 수 있습니다.

납기연장 신청과 관련하여 궁금하신 사항은 재산세과 신고안내 담당자에게 문의하십시오.

납세담보제공 면제 금액 = 세금포인트 × 100,000 × 50%(3억원한도)

 

○ 참고로, 세금포인트는 국세청 홈택스(hometax.go.kr)에 로그인 → 조회/계산 → 세금포인트조회 메뉴에서 조회하실 수 있으며, 세무서 민원실로 직접 방문하시어 조회하실 수도 있습니다.