[스크랩] 경매 넘어간 내 땅, 낙찰자 동의 없이 취소할 수 있을까?
# 김씨는 경기도 분당에 2000㎡ 규모의 토지를 가지고 있습니다.
급하게 사업자금이 필요해 2010년 이 땅을 담보로 A은행에서 1억원을 빌리고 1순위 근저당권을 설정했습니다.
곧 재기에 성공할 거란 김씨의 바람과 달리 지난해부터 사업은 더욱 어려워졌습니다. 대출 이자를 제때 갚지 못하는
상황에 이르렀고 은행에선 독촉이 시작됐습니다. 김씨가 계속해서 이자를 연체하자 은행은 땅을 경매에 넘겼고
최고가로 매수 신고한 B씨에게 낙찰됐습니다.
이 땅을 다른 사람에게 넘기고 싶지 않은 김씨는 백방으로 알아본 끝에 1억원의 자금을 확보할 수 있었습니다. 김씨는 경매신청채권인 은행의 근저당권 1억원을 갚고 경매를 취소하고 싶습니다.
이 사건의 김씨는 낙찰자 B씨와 상관없이 일방적으로 경매를 취소할 수 있을까요? 또 등기부상 모든 채권을 갚아야 땅을 되찾아 올 수 있을까요?
민사집행법 제266조에선 경매절차의 취소에 대해 다음과 같이 규정하고 있습니다.
경매신청채권을 변제했음을 증명하는 위 1~5 서류를 제출하면 경매절차는 정지되고, 법원은 해당 경매사건을 취소하게 됩니다.
이때 김씨는 등기부등본 상 모든 채권을 변제할 필요는 없습니다. 해당 경매신청 채권인 A은행의 1억원만 변제하면 됩니다.
강제경매는 낙찰자 동의 필요
최고가 매수인 B씨의 동의 여부는 임의경매사건과 강제경매사건에 차이가 있습니다. 먼저 위 사건에 해당하는 임의경매절차에선 B씨의 동의는 필요 없습니다. 만약 강제경매 사건이라면 낙찰자의 동의를 받아야 합니다. (민사집행법 93조)
낙찰자가 매각 대금을 납부했는지도 확인해야 합니다. 낙찰자는 매각 대금납부와 동시에 소유권을 취득합니다. 낙찰자가 잔금을 납부한 후에는 정지ㆍ취소 서류가 제출되더라도 매수인의 소유권 취득에는 영향을 주지 못합니다.
따라서 이미 낙찰된 경매 사건의 절차를 취소하고 싶다면 최고가 매수인이 매수대금을 지급하기 전까지 해당 서류를 제출해야 합니다.
입찰자는 취소 가능성 확인하고 경매 참여해야
경매에 참여하려는 입찰자는 취소 가능성이 높은 사건을 주의해야 합니다. 최고가 매수신고를 했더라도 채무자가 돈을 갚아버리면 낙찰 받기까지의 수고가 한 순간에 물거품으로 돌아갈 수 있기 때문입니다.
경매에 입찰할 때는 경매신청채권 금액과 감정가 또는 현재 시세를 비교해봐야 합니다. 채권액이 시세에 비해 터무니 없이 낮을 경우 채무자가 돈을 갚고 경매를 취소할 가능성이 높아질 수 있습니다.
낙찰 받은 물건이 임의경매 사건일 경우 잔금납부를 서두르는 것도 한가지 방법입니다. 소유권이 온전히 넘어온 후에는 채무자가 경매절차를 취소할 수 없기 때문입니다.
▶ 강제경매 : 일반 채권자가 채권을 증명하는 판결문과 같은 서류를 법원에 제출해 실행된 경매. 집행권원이 필요한 경매.
▶ 임의경매 : 저당권과 같은 담보권 실행을 위한 경매.
자료: http://cafe.daum.net/oto4989