[스크랩] 임야, 용도 바꾸면 가격 `껑충`
임야, 용도 바꾸면 가격 '껑충'
서울 가락동에 사는 김○○(58)씨는 최근 토지 매매로 짭짤한 수익을 올렸다. 김 씨는 여윳돈을 투
자해 투자했던 파주 문산 임야 3,300㎡를 전원주택지로 용도를 바꾼 뒤 50% 이상 시세차익을 올렸
다. 이 곳 개발 전제조건인 군부대 동의를 얻어냈다는 점도 가격상승에 일조했다.
김 씨는 이 땅에 3.3㎡ 당 40만원을 투자했지만 최근 시세는 60만원을 웃돈다. 임야를 그대로 방치
했다면 가격 상승폭은 미미했을 것이라 회고했다. 김 씨는 땅 매입 후 컨설팅업체의 자문을 거쳐 지
방자치단체에 토지형질 변경신청을 냈다.
형질변경에 든 비용은 대체조림비를 포함해 산지전용허가 및 개발행위허가 접수신청비와 산림의
입목축척조사비, 대체산림자원조성비, 공사비와 복구비 예치금 등 기타 공사비, 건축설계비 등을
합쳐 총 8600만원이었다. 땅값 상승분이 2억 원이었던 점을 감안하면 김 씨가 거둔 실제 수익은 1억
1400만원인 셈이다.
형질변경 방법
김 씨의 경우처럼 산지를 전원주택지나 공장용지 등으로 바꾸면 활용범위가 넓어져 가격이 뛰는
게 보통이다. 실제로 전원주택지 조성 허가가 난 임야 평당 시세는 자연 상태 임야보다 7~8배 정도
높다. 예를 들어 3,308㎡의 자연림 상태 임야를 사서 전용해 팔면 3.3㎡ 1만 원 이상 시세차익을 올
릴 수 있다. 세금과 공과금 비용을 뺀 실제 수익금은 3.3㎡당 6000원 안팎이다.
전용절차는 비교적 간단하다. 땅 물색→ 매입 → 공과금 납부 → 소유권이전등기 → 전용허가신청
등의 순으로 진행된다. 전용허가 신청은 해당 지방자치단체에 한다. 특별한 하자가 없는 한 1~2개
월이면 허가를 받을 수 있다.
경매 임야 매월 2,000여건 공급
임야를 싸려면 경매를 이용하는 것이 좋다. 전국 법원 경매시장에는 매달 임야가 2,200여건씩 쏟아
지고 있다. 2010년 한해에 1만1,539건이 입찰에 부쳐져 7,474건이 낙찰됐고 낙찰가율은 95.4%를
기록했다.
공급되는 물량은 꾸준하지만 투자자들 사이에 인기가 그리 높지는 않는 것이 임야 경매물건이다.
낙찰가율(감정가 대비 낙찰가 비율)이 평균 90% 상회한다. 감정가 수준에서 약 10% 낮게 낙찰자가
결정되는 것이 보통이지만 감정가가 통상 시세보다 낮게 책정돼 값싸게 낙찰되는 게 통례이다.
개발 예정지역이나 신도시 주변 임야는 물건 당 입찰경쟁률이 10대 1을 넘는 경우가 많다. 투자자들
은 경매에 나오는 임야 낙찰가격이 낮은 만큼 매입 후 가격 상승 가능성이 높은 것으로 보고 있다.
임야는 도로에 접한 땅이 좋다. 전원주택지를 조성할 계획으로 땅을 샀는데 도로가 없어 낭패를 보
는 경우가 많기 때문이다. 파주, 화성, 김포, 광주, 남양주 등이나 도시지역 편입지 임야가 투자 1순
위로 꼽힌다. 호재지역 근처의 이런 임야를 낙찰 받아 공장용지나 대지 등으로 형질을 바꿔 땅값 상
승을 노리는 투자자가 늘고 있다.
유의할 점
서울과 수도권 일대 임야 중에는 그린벨트나 군사시설보호구역으로 묶인 곳이 적지 않다. 또 등기부
상 개인 명의로 돼 있어도 실소유자가 문중일 경우 소유권이전등기에 문제가 생길 수 있다. 다른 부
동산 매입과 마찬가지로 임야 매입 때도 반드시 현장답사를 거쳐야한다. 상수원보호구역으로 지정
된 땅은 형질 변경에 제약이 많아 투자 시 주의가 요망된다.
해당 지방자치단체에서 '토지이용계획 확인원'을 떼보고 수질보전 지역인지를 체크해야 한다. 임야
라도 보전임지는 형질변경하기가 까다롭다. 이밖에 나무조밀도 50%이상, 경사도 20도 이상, 천연기
념물로 지정되거나 희귀한 나무가 있을 때는 형질변경 허가를 받을 수 없어 투자 전 유의해야 한다.
자료: http://cafe.daum.net/oto4989